三公司剝離房地產資產

    暖風未現，熱已拂面。近日，市場對房地產政策出臺的預期直接投射在了盤面上。貸款利息稅前扣除、住房金融公庫、集體建設用地入市等等政策街談巷議。不過，也就在近幾日，中茵股份、中房股份和鑫茂科技三家公司卻相繼宣布與房地產行業“緣盡”。    

    在蘇州、徐州、連云港等地具有較大品牌影響力的中茵股份12月1日發布重大資產重組預案，擬將旗下7家房地產子公司的相應股權作為置出資產，與聞泰通訊20.77%股權進行置換，并作價10.11億元購買聞泰通訊剩余28.23%的股權。早在今年4月，中茵股份已提出作價18.26億元收購聞泰通訊51%股權，此次重組完成后，中茵股份將全控聞泰通訊。    

    值得一提的是，中茵股份此次置出的資產均為旗下重要房產業務子公司，公司更是進一步表示，此次重組完成后，公司會在未來陸續完成剩余房產子公司股權的出售，在完成現有房產開發項目的銷售后公司將不再為房產業務投入資源，公司將徹底轉型進入通訊設備制造領域。

    不過，令人唏噓的是，就在2013年年報中，中茵股份還曾透露將精準定位長三角戰略核心區，立足二線城市，深耕三四線城市。不過，在次年年報中，風格一轉，公司無奈表示，中小城市庫存壓力較大，公司將盡早完成現有存量地產開發，確保地產轉型平穩過渡。   

    同樣決定全面退出房地產業務的還有鑫茂科技，不過該公司情況較為特殊，以工業房地產開發為主。昨日，鑫茂科技宣布向控股股東鑫茂集團剝離旗下兩項地產資產，此次資產剝離更觸發“易主”，對于尚處于重大資產重組停牌中的鑫茂科技，給人無限遐想。    

    鑫茂科技地產板塊主要涉及三家下屬房地產子公司，即圣君公司、貝特維奧公司、科技園公司。本次剝離圣君及貝特維奧公司后，鑫茂科技計劃對科技園公司進行清算或通過對該公司剩余存貨進行清盤、轉固處置等方式，使其逐步轉型為一家為駐園企業提供專業工業物業管理服務的管理公司，此后公司將不再涉及房地產開發業務。    

    鑫茂科技稱，自2010年起，國家大力度實施地產宏觀政策調控并收緊銀根，鑫茂科技的房產銷售始終持續低迷，地產板塊自2010年起連續虧損，每年給公司造成約4000萬元左右的虧損。    

    另一方面，鑫茂科技已逐步形成了光通信產業為核心的產業格局，今年3月，公司完成非公開發行股票拓展光通信產業。公司近日也表示，剝離工業地產業務后，擬籌劃收購上海融璽創業投資管理有限公司100%股權，同時募集配套資金，拓展金融業務領域。    

    而另一家公司中房股份轉型則暫無著落，決定先賣資產扭虧。公司于12月2日發布重大資產重組草案，擬出售所持有的中房長遠100%股權和中房華北100%股權，以期甩掉經營能力欠佳的房地產資產，降低公司被實施退市風險警示的風險。    

    中房長遠和中房華北均為房地產開發項目公司，兩公司均先后開發過兩個房地產項目，目前主業均處于停滯狀態。而中房股份自2009年出售徐州天嘉55%股權后，實質上已無新增房地產開發業務。近兩年來，公司原主營業務基本處于停滯狀態，2014年度凈利潤虧損1342.6萬元，2015年1月~9月凈利潤虧損1482.5萬元，本次資產出售能夠增加公司年度利潤總額2713.69萬元。

難以忽視的問題

    除了上述三家公司，近日發布定增預案的部分“涉房”企業也透露了類似的信息。新潮實業昨日公告，公司擬作價83億元收購鼎亮匯通100%股權，并配套募資20億元，再度加碼油田開發。在涉足油氣產業之前，新潮實業主營房地產及通信電纜。受制于行業發展瓶頸，自2014年起，新潮實業先后處置了酒業、鑄造、紡織等子公司，其中包括房地產業的子公司（新潮房地產）和建筑業的子公司（新祥建材和東城建安）。今年以來，新潮實業更是進一步陸續剝離了部分房地產及體育類資產。    

    立足重慶地區的迪馬股份，其房地產業務2014年貢獻了近九成的收入，然而公司近日發布定增預案，擬投建軍用車和外骨骼機器人制造業務。迪馬股份坦言，本次非公開發行是公司主動應對房地產市場變化的措施，由于經濟增速放緩，我國房地產市場逐漸進入分化調整的階段，公司竭力在工業制造特別是軍用專用車領域取得新的拓展。    

    言辭之間是否也意味著迪馬股份未來將轉移發展重心？迪馬股份相關人士對證券時報記者表示，這次定增并不意味著公司將收縮房地產業務，公司已經逐步向華東華中地區擴張，在南京、上海拿地，自去年以來，房企庫存壓力普遍較大，所以公司調整戰略，往一線城市走。

    冰凍三尺非一日之寒。據華泰證券統計，商品住宅的庫存現量是28億平方米，不包括開發商已拿地未開工的部分，亦即供給大幅度超過了需求，去化大概需要三年，全國范圍內出現的是不太健康的狀態。而近日更有專家指出，樓市潛在庫存或超140億平方米，去庫存需要10年！    

    “快魚更快，大象起舞”是目前房地產行業的競爭格局。華泰證券在電話會議中指出，北上廣深四大一線城市，沒有庫存，一線城市不存在銷售問題，而二線城市壓力很大，三四線城市情況更加嚴峻。    

    就此現象，迪馬股份人士也表示，小房產公司去化能力較弱，剝離房地產資產其實挺正常。記者留意到，上述三家宣布剝離房地產業務的公司其項目多位于二三線城市。    

    華泰證券指出，十三五”規劃里已經把清理庫存作為非常重要的一點，再結合到近期地方政府已經開始出臺相應的刺激政策，預期貸款利息稅前扣除、住房金融公庫、集體建設用地入市三大政策會出臺，但可能沒有預期那么快。    

    而對于近日房地產板塊的持續走強，一私募人士對證券時報記者表示，最近的走勢不是對地產市場基本面的反應，而是對最新政策的反應，也即炒政策。    不過，盡管政策春天近在咫尺，在高庫存的壓力下，等不到政策春天的房企恐怕不會只有上述三家。